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商业地产去库存形势严峻二三线城市消化库存需50余月(1)

来源:网络整理 作者:华北互联 人气: 发布时间:2016-07-22
摘要:新华社记者陈健吕庆福郑钧天国家统计局最新数据显示,截至6月末,全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米,同比激增23%。有关数据还显示,二三线城市商业用

新华社记者陈健吕庆福郑钧天

国家统计局最新数据显示,截至6月末,全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米,同比激增23%。有关数据还显示,二三线城市商业用房等消化周期高达50个月以上,一些城市甚至达100个月以上。专家说,商业地产去库存形势很严峻,压力要比住宅地产还大,将直接关系到市场的健康发展。

实体商业不景气,拖累商业地产“入冬”

近年来,由于实体商业的不景气,百货业态及卖场相继出现集中关店现象。百盛、天虹、王府井、万达等多个知名百货公司相继关闭部分其在二三线城市,甚至一线城市的门店。同时,另一零售主力业态“大卖场”也陷入业绩下滑的困境。据《中国商业地产行业(2015/2016)年度发展报告》称,全国连锁的大润发超市利润在2015年首次停止了增长,永辉超市业绩也出现了小幅下滑,其他一些卖场也纷纷放慢甚至暂停了开店计划。

根据中华全国商业信息中心数据,2016年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比累计下降3.1%,相比上年同期回落了4.2个百分点。

下滑的实体商业拖累商业地产“入冬”。同策咨询研究部数据显示,6月末,全国十大城市商业市场累计存量再刷历史新高,已达5267.75万平方米,同比上涨幅度达10%。其中北京、成都、天津、杭州等4个城市商业存量创新高,成都、天津、南京存销比分别高达141个月、96个月、83个月;北上广深4个一线城市的存销比分别为56个月、42个月、23个月、36个月。

同策咨询研究部研究经理许之静指出,根据国家统计局数据测算,当前商业地产产能过剩情况严重,二三线城市的存销比多在50个月以上。

“商业地产去库存的压力比住宅地产还要大。”商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平说。

商业地产现整体性困难,去库存仅靠企业单打独斗难度大

住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌表示,泡沫化、同质化、边缘化、过量化是当前商业地产面临的主要问题。

王永平说,目前,商业地产行业呈现整体性困难,问题既来自行业内部,如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等,也有电商冲击、经济下行等外部因素。因此,商业地产去库存效果,直接关系到市场是否能健康发展。

阳光100集团常务副总裁范小冲说,库存压力不仅来自于巨量的建筑设施库存,对开发商来说还有资金及成本的压力,以及“来自大量物业的库存压力”。

在这些压力下,商业地产开发商开始纷纷谋求“出路”。北辰实业股份有限公司总经理曾劲说,北辰一直以北京为中心在发展,但近年来,也进入了武汉、杭州、南京、苏州、长沙等全国多个城市,开发了20多个项目,其中不乏大体量的商业地产项目。“按眼下形势,我们不排除出售或出租一部分商业资产,以盘活商业资产。”

以“酒店+地产”模式经营的成都明宇实业董事长张建明表示:“面对当前的市场形势,需要有新的商业业态来填充,商业地产项目一定要创新才有出路。”

成功开发了上海新天地、虹桥天地等项目的商业地产企业中国新天地,正是对项目导入了历史、文化、各类社会活动以及现代服务功能等,所经营项目均有不俗的业绩,像上海新天地已成为上海市新的商业中心和地标性建筑。

但业内人士告诉记者,商业地产受宏观经济的影响较大,而且投资规模、建筑面积等都比较大,去库存仅靠企业单打独斗有相当的难度。一边是高企的库存,一边还在批地。“政府的责任是真正管控好土地的供应量。”顾云昌说,在目前形势下,不能以规划大量商业地产带动周边建设作为提升城市形象的手段,而是要根据市场需求,有保有压。

去库存应“两端”出手,管住“供给”拓展“需求”

针对各地去库存压力,顾云昌认为,政府首先应从供给端入手,要优化土地供应结构,通过供地、规划等途径控制增量。对于库存量大的城市,要暂停商业用地出让。

记者了解到,福建省明确未来供地计划分五类来调控,分别为“显著增加”“增加”“持平”“适当减少”“减少直至暂停”,由此来确定市场供应规模。四川省明确,对营业用房、办公用房等商业用房库存较大的城市,严格控制新增商业用房土地供应和规划指标。山西省也提出,允许在土地使用年限和容积率不变的情况下,将商办土地用途调整为居住用地,以盘活存量土地,有效促进商业地产去库存。

为消化现有库存,各地也在出招。如福建、四川、昆明等省市明确提出“商改住”政策,即在满足一定条件下,允许商业用地调整成为住宅用地;已建在建的商业用房在一定前提下,可改变建筑使用功能,用于教育培训、文化、旅游等经营性、公益性用途。

责任编辑:采集侠
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