今年1月至5月，市第一人民法院房屋买卖合同纠纷案 收案数是去年同期近三倍，其中四成是卖家违约拒卖 头条精读：受深中通道建设等利好消息影响，中山房价从去年底开始大幅上涨，有卖家后悔当初售价太低，出现违约的情况越来越多。据中山市第一人民法院统计，今年1月至5月，该院民一庭房屋买卖合同纠纷案收案数是去年同期的近三倍，其中涉及卖家违约的占四成。 房价上涨，违约纠纷明显增多 “今年以来卖家毁约不愿卖房的情况特别多”，广东凯行律师事务所律师曾茜茜感叹，从2月至今，她已经接到八九宗此类咨询。“有不少都是双方已经签了买卖合同，卖家看到房价大涨，捂着不愿意出手，或另外又卖给了出价更高的买主”。曾茜茜举例说，一对年轻夫妇今年3月看好了东区某大型楼房的一套房子，总价130余万元，双方签完合同办理贷款时，卖家却一直不愿意配合，银行要求提供的证件材料他称无法提供，无奈之下夫妇俩只好诉至法院。后来他们才知道，房东已经暗自准备把房子卖给另一个出价更高的买家。 这样的案例并不少见，今年1月12日，何先生夫妇看上了港口镇兴港大道的一处房产，与房东周先生签订了房地产买卖合同，并在当天支付了4万元定金。但是今年初港口房价直线上涨，没过多久周先生就后悔了，接着他既不收取剩余定金，也不办理交楼及房地产过户手续，导致何先生夫妇没法收楼、过户。经法院主持调解，双方同意解除签订的房地产买卖合同；周先生一次性支付何先生夫妇7万元。 法院的一组数据说明，今年来中山市因为房价大涨，卖家毁约的纠纷明显增多：2015年1月至5月，中山市第一人民法院民一庭共收房屋买卖合同纠纷案36件，2016年同期共收102件，是去年同期的近3倍，其中涉及房价上涨卖家违约的案件有41件，占收案的四成。 私下解除买卖合同存在风险 “2015年底至2016年初，受深中通道消息利好的影响，中山市火炬开发区、南朗、东区、港口等镇区楼价上升较快”，市第一人民法院民一庭庭长张文辉表示，这导致部分已签订房屋买卖合同并收取定金的业主为获得更大利益，拒不履行生效合同，引发大量纠纷。 “实际上产生的纠纷远远不只法院收案的数量，”曾茜茜认为，有的当事人双方会自行调解，有的会找律师、中介处理，有的纠纷还没有起诉到法院。从法律上说，只要双方签订了房地产买卖合同，卖方单方面违约就要承担违约责任，具体赔偿金额按照合同约定，可能是2倍定金，也可能是总价的10%-20%。但是即便知道可能面临高额赔偿，有的卖家还是愿意毁约。“如果每平方米涨价1000元，100平方米的房子总价就能高出10万，而中山买房的定金大多在三四万元，扣除赔偿还剩五六万元”，曾茜茜算了一笔账。 值得提醒的是，有的买卖双方通过中介成交，但是在毁约时卖家可能单独找到买家，私下解除合同而不通知中介。“这样做风险很大”，曾茜茜提醒，因为多数合同会约定让买家承担中介费，而且约定中介“促成交易”后就可以收取中介费。“促成交易”可以理解为签订合同，也就是不管最后买家是否收楼、过户，只要签完买卖合同中介就能收费。这样即便买卖双方私下解约，中介公司还是可以向买家主张中介费。曾茜茜提醒，买家在签订二手房买卖及居间服务合同时，在空白条款中可以补充约定，“中介费在买卖成功，即买家收楼、过户后进行支付”。这样可以避免交易不成功，买家却仍要支付中介费的风险。 业主惜售心理严重 有二手房中介人员表示，受到中山房价上涨的影响，尤其是在2-4月份中山一手房成交价格大涨下，不少业主的惜售心理严重，导致不少二手房购房者面临在签订二手房买卖协议和合同后，被频频违约的困境。 链家满堂红中山区域市场部经理刘申交曾向南都记者表示，不少业主都因为发现自己物业所属片区的一手楼盘涨价而跟风提价，甚至涨价幅度超过一手房，无论是在带客环节还是签约后都有业主违约反价。有中介人员表示，为了获得更大的利润，即便是违约，只要是违约金不高，业主宁可赔偿定金也不惜抬高挂牌价。“有业主曾经看中水云轩的一套170平方米的大户型，此前挂牌价才折合7000元/平方米左右，但与购房者签约后，业主发现东区的楼价不停上涨，就选择违约，赔了20万给买家，自己把房价提到10000元/平方米，这样算下来，即便赔偿20万也还有30万的差价。”中山家家顺一中介人员表示，在这样的情况下，建议购房者多下定金，避免业主主动违约。 新闻背景 自从去年起深中通道即将动工的消息陆续释放后，中山楼市迎来不少深圳购房者，带动中山楼价急速上升。自去年下半年开始，火炬开发区、东区、港口镇、南朗镇等区域的楼价从4-5千元不等不断上涨，甚至有楼盘突破1万元/平方米。尤其自今年春节后，中山不少楼盘选择节后涨价，部分楼盘的环比涨幅更是突破6-7成。同时由于住宅库存消化速度变快，新盘及在建楼盘货源不足，导致城区、火炬区等热门区域严重缺货，使得不少购房者转战至二手楼市。二手物业的业主们由于一手房不断涨价而抬高心理价位，目前城区不少二手物业的挂牌价甚至超过一手房。 典型案例 见房价涨幅大 业主毁约 刘先生是中山市港口镇某小区X房的业主。2015年11月29日，为解决资金问题，刘先生与某中介公司签订速销协议，约定中介公司为刘某寻找买受人，通过密集网点、网络、媒体广告等渠道为刘某房产进行集中、速销推广，快速聚集、引领批量潜在客户看房；刘先生出售房屋的委托成交价58万元，刘先生实收房款58万元。当天，刘先生就在该中介公司提供的中山市二手房买卖及居间服务合同上卖方落款处签名并加盖指模。 房子挂出去不久，邓先生看上这套房，表示愿购买，于是中介公司在今年1月10日通知刘先生到现场来签署相关文件。但是刘先生当天有事没能到场，于是中介公司又跟他约定1月16日过来。就在1月10日，邓先生已经在中山市二手房买卖及居间服务合同上买方落款处签名，并加盖指模。 |
