导读：今年上半年，房地产市场行情可以用“火爆”、“疯狂”来形容。但与此同时，一二线城市地王频出、房屋销售量价齐升，三四线城市去库存缓慢的两极分化现象日趋严重。进入下半年，决策层对于楼市调控的思路开始出现新的变化。

上半年量价齐升　去库存两极分化

近日，刚刚拿到房产证的陶女士感慨万分，可以说，她经历了上海本轮最疯狂的房价冲击波。

去年底，她手中的现金，足以支撑在内环内不错的地段买一套三房的首付。当时她看中一套位于长宁区内环内、房龄15年左右的电梯房高层，每平方米单价为4.5万元左右。但就在她四处看房的过程中，上海房价开始了“一天一价”的疯狂。

“那会儿，每次看房，都会有很多看房者一拥而上，只要价格合适，基本几天内就会被订掉。”陶女士告诉《国际金融报》记者，本来她还抱着还价的心理，后来只盼着看到合适的房子，房东不跳价。

今年3月，陶女士又在黄浦区看中了一套约70平方米的学区房，想为孩子将来读书考虑，但就在她回家后考虑下定金的晚上，房东又跳价了40万元。

气愤与无奈交加的陶女士最终放弃了这套房子的竞价。

直到6月，陶女士才定下房子，但同样的预算，地段要比之前差很远。她向《国际金融报》记者感慨，她的买房经历可以写成一部“血泪史”。

今年以来，不仅是上海，包括苏州、合肥等二线城市房地产市场行情可以用“火爆”来形容。在《国际金融报》记者的采访中，多位与陶女士在同时段购房的人都描述了相似的遭遇。但他们通常也会有一丝安慰，因为他们买房手续办完后发现，价格又涨了。

7月15日，国家统计局公布上半年房地产数据显示，“量价齐升、城市分化”是今年上半年商品房成交的主要特征。上半年全国商品房销售面积50264万平方米，销售额34259亿元，分别同比上涨3.9%和10%。

不仅如此，与去年的连连下跌不同，今年上半年房地产投资增速情况好转。国家统计局最新数据显示，1-6月，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%，比去年1-12月份1%的投资增速提高了5个百分点。

土地市场亦是价格节节高升，各地地王频出。数据显示，房地产开发企业土地购置面积同比下降3%，但土地成交价款却同比增长了10.2%。

尽管价格上涨，但并未影响“去库存”的效果。易居研究院总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，上半年楼市升温，“去库存”效果显著，一系列“去库存”政策组合拳发挥了效用。

记者了解到，去年以来，至少有28个省份发布“去库存”政策，涉及减免税费、降低首付比例、调低房贷利率、鼓励农民买房等多种举措。统计局数据也显示，6月末，全国商品房待售面积71416万平方米，比3月末减少2100万平方米，这是今年以来连续第四个月库存量减少。

但楼市分化现象越发明显。严跃进表示，从全国看，库存结构去化非常不均衡，反而是之前库存较少的一二线城市成为了“去库存”的主力军。而库存较多的三四线城市，库存依然维持现状或者去化缓慢。

“个税抵房贷”?待到房价低落时

7月25日，有关“个税抵房贷已确定，明年将在全国推广”的消息在网上传开，并引起了公众的广泛关注。

上述消息是财政部财政科学研究所原所长贾康7月22日在博鳌某房产论坛上透露的。

贾康对媒体表示：“个人所得税可抵扣房贷已明确，至于进展，要看个税改革的时间。中央要求的时间是1年左右，但今年可能赶不上了。可以确定的是，这种方案会在全国推广。”

巧合的是，在7月23日举行的G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上，中国财政部部长楼继伟也表示，将“义无反顾”地推行所得税制和房地产税制改革。

作为税制改革的重点之一，“房地产税”已经说了多年，但有关该税试点和立法工作仍然进展很缓慢。

那么，在此背景下，个税抵房贷这一政策的确定是何目的?一旦推行，对于目前的房地产市场又将产生怎样的影响?

所谓的房贷利息抵扣个人所得税，是指将房贷利息部分作为税前减除项扣除。也就是说，只要是肩负房贷的职工，其每月工资会先扣去房贷利息再交税。

举例来说，假设A购买的是200万元的住宅，通过商业贷款按揭七成供30年。如果A选择的是等额本息的还款方法，月均还款额约7430元，其中约3541元是利息支出。

按照A的税前月收入2万元计算，在扣除四金、税基等应纳税3120元。而“个税抵房贷”政策推行之后，缴纳个税前，会先把还房贷利息部分扣除，即2万的税前收入扣除3541元利息支出后，剩余部分缴纳个税。按此计算，A每个月将少缴个税885元。

“个税抵扣房贷这个呼声此前就有，是在去库存过程当中逐渐提出来的，意在减轻买房者负担的同时，刺激市场，鼓励住房消费，加快去库存化。”中国房地产研究会会长顾云昌在接受《国际金融报》记者采访时表示，这种政策在许多发达国家都有实行，有国际经验可遵循。

顾云昌认为，这一政策无论是在一二线城市，还是三四线城市，都具有现实意义。

房地产分析师薛建雄在接受《国际金融报》记者采访时表示，如果政策实施，对于购房者来说会减轻很多负担。从区域来说，对一二线城市会有比较大的影响，因为相比三四线，一二线城市法制和缴税都比较完善，个税缴税量也比较高。

薛建雄担心，该政策的实施会刺激一二线城市房价进一步上涨。所以他认为，这个政策的实施一定会等到房价下跌之时，届时也能起到稳定市场的作用。

“抵扣个税的做法还在讨论，部分言论其实是给出了一个改革方向，这和所得税税制的改革是一致的，实际上是财政部和国税总局这边的改革思路，而正好遇到了后来房价快速上涨，购房压力加大，所以两者容易结合在一起。”易居研究院总监严跃进对《国际金融报》记者表示，中间不确定性因素很多。

顾云昌也认为，这会是一个逐步推进的过程。“这需要逐步来，推广要有一个过程。或是进行一些试点，或是进一步规范税收。推广工作确实在大城市比较好施行，但是对小城市的去库存意义重大”。

顾云昌预计，政策真正推出最起码要半年时间，“明年能够实施就不错了”。

分城施策料升级　下半年涨势或走弱