 对房产公司的还有一条利好是规划批准又明确不计入容积率的地下室空间用于人防和停车场的，不再收取土地出让金。这个既可鼓励开发商多建地下停车场、帮助地方减轻停车位压力，同时让开发商自主选择，万一多建地下停车位出租、出售有利可图，则可多建成为利润补贴。当然，按现在的车库、车位市场价而言，建地下车位纯粹还是一种配套，也就成本价格能打平就不错了，尚无什么利润可言；不过也至少是提高小区配套水平的、减少停车压力的一个亮点吧。中国今后的停车位压力将会越来越大，除今后在地下车库之外，再将所有小区的一层全部作为四面通畅的架空层，用于停车和交通，不过如果要那样做，很多规划、规范和标准都必须修改，在我看来，我们迟早要走那一条路。如果所有的建筑底层都变成通道和停车位，人行道和商铺都在架空层上面的一层上，整个城市基本人车分流，将是一种建筑和生活的革命。这个革命，要靠顶层人物的全力推动才能推动的起来。 元旦刚过，2015年刚刚开始，在这样一个时间节点，绍兴政府包括越城区有这样的政策出台，这个政策分为两块，一块是关于契税补贴，对客户购房来讲是实实在在的利好，就像很多客户比较关心购房的成本问题，贷款利率下调以后，每个月他们承担的购房成本已经在下降了，现在又在契税方面也是购房成本的下降，目前购房成本是越来越低了，这是对客户比较实在的利好。第二，关于公积金的额度上调。从案场销售来看，绍兴利用公积金字贷款的客户群体比较多，可以说占城郊客户群体50%左右，包括之前有很多客户本来打算用公积金，或者是额度不够的，现在额度也上调了，对他们来说也是购房成本的降低，这对二环以内、刚性需求的楼盘来说确实很好。政府在新年之后有这样一个政策，对2015年绍兴房地产市场还是一个利好。 房地产市场现在已经慢慢越来越稳定了，是一个常态化。之前日光盘、排队购房的现象是违反了正常市场规律的，正常市场本身应该就是好的产品、性价比高的产品本身就有一定市场竞争力，有竞争力的产品应该是得到市场认可的。就像以前市场很好的时候，不管萝卜青菜拿到篮子里都是菜的时期，那是不可能的，你是属于非理性的购买。现在他关注品牌、物业、产品，关注的面会更多，他们会在很多楼盘中做选择，他们现在选择面很多，城东有三、四个同类型的产品，他就在这几个产品里就要看产品力、性价比，产品得到客户的认可，价格符合他的心理预期，这样的产品老百姓才会买。这才是比较健康的市场。2014年到2015年之后几年房地产就是这样，它已经进入到正常化。 这次政策从客户层面，开发商层面，都有很多的利好。契税补贴，2月15日生效期，有可能造成前一阶段签约还没有做按揭的客户网签出现大批的退订和重签。这个政策利好肯定是存在的，一是没有想象中的那么大，第二明确限定了范围，也就是说改善性并没有这方面的补贴，从政府层面还是扶持刚需，希望引导自住性消费。对开发商比较麻烦的事情就是有可能出现合同的退签，因为同样也是公积金政策加大以后，有一些项目还没有办理公积金的客户可能会要求重新签订或者是调整贷款额度。 从公积金这个政策来讲，政府对改善性住房支持力度更大一点，契税补贴明确表达了对刚需的支持，公积金除了刚需以外更多考虑了改善性客户的需求，贷款额度显著提升，因为现在房价总价也比较高，说明政府希望行业能维稳，平顺的发展。 许可证我看网上没有太明确的细则，只说可分期办理。之前是根据项目，大于10万方的面积可以允许分期开发建设，如果现在细则没有出来的话也不清楚。这样开发周期可以更长，开发商不需要很大建造成本的同期投入，这跟土地出让金支付期限放宽也是连的一起的，这两个更多是针对开发商层面的，今年也是资金非常紧的一年，也是在降低开发商的资金负担。新的政策上是说2万方，比以前的准低了很多。 土地款签约履约保障金，这个政策跟土地出让金缴纳差不多，前一阶段很多土地出让金缴纳基本上也是一年内付清的比较多。履约保证金总额控制倒是比较好的，不高。关于地下空间用于建停车场，这主要是针对于原来有的地块或者是没有规划地下室的，这对新开发项目近期用地影响不是很大。比如说原来有一些土地条件是没有关于地下室的，你重新做地下室建设的话要求你补交土地出让金，大概是市政府04年的一个文件，现在拍卖取得土地基本上不存在这个问题. 第一项政府是对所有购房者都利好，无论是一手房还是二手房，只要是买房在这个时间段里都可以享受契税政策的补贴。 第二类应该是公积金，一个是刚需的，一个是改善性的，因为去年刚好有一个政策出来，如果公积金贷款原来有但是还清了还是可以继续贷，你现在的话就可以按照新的政策，公积金一个是额度提高，第二额度提高以后原来比如要做一部分组合贷款的客户商贷部分可以用公积金里贷了，因为商业贷利率比较高最多95折，也就是说，提高的部分可以用公积金来贷，这样对购房者还款额度、每个月还款压力方面就可以减轻很多。 总体来说预计2015年形势会比2014年要好。2014年年尾有翘尾行情，对购房者的购房信心建立了不少，恢复了不少。而且现在观望情绪淡了不少，最近售楼处来人量也增加了。 首先，公积金贷款额度上调，对于公积金贷款的购房客户最为利好。 其次，此举政策就开发商而言，对于一些高档楼盘，主力排屋、别墅这块的影响还是比较小的，对于普通的刚需，或者改善型刚需的楼盘作用就非常明显。 而照2015年1月的形式来看，整体的基调与去年相似。就我所知，2014整年还是有很大波动的，像杭州、绍兴纷纷出现一些降价楼盘，对购房者的影响深远。但是，2014年下半年9月份开始，整个市场趋于平稳，像我们集团开发的几个项目，成交平稳，稳中有升。而2015年现阶段下半年绍兴楼市可能还会有变数，但是总体上半年是渐稳的。我相信，随着这些利好政策的出台，整体的成交量和市场的活跃程度，肯定比之前都要有所增加。 |
