FX168财经报社(香港)讯 7月1日-7月3日，作为极具影响力的房地产经济国际研讨会——世界华人不动产学会2016年会在杭州西溪喜来登度假酒店如期举行。7月2日上午10:45，由绿城集团和滨江集团主办的主题为“房地产业创新发展”的主旨论坛在杭州西溪喜来登酒店大厅举行。破解发展难题、厚植发展优势，将创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念与实际情况相结合，成为每个行业都在思考的重要命题。

浙江大学管理学院教授贾生华担任这一主旨论坛的主持人，嘉宾包括易居丁祖昱先生、北京大学冯长春、中国房地产协会副会长冯俊先生、南京大学高波教授等。

主旨论坛的安排分为三个环节，第一个环节请到的9位专家，他们每个人就房地产创新发展的一个话题进行一个5分钟的简要发言，谈一谈他们在这方面的重要想法。

第二个环节，专家们对现阶段中国房地产的几个热点话题进行一些进一步的讨论。

第三个环节，在座的各位嘉宾在听的过程里面的一些思考和问题给专家提出来，并请他们进行回答和讨论。

以下是论坛实录主要内容：

中国房地产业协会的副会长冯俊：

关于当前房地产发展的特征我讲四点，第一个是我们城市现有家庭的居住情况说，已经有90%的居住在成套住房里面，住房是一个巨额的大宗的消费品，这是基本的情况。当然我们也必须要看到10%的城市居民住在不成套住房里面，其实我是出生在杭州的，我是一直关心着杭州非常小的问题，我们许多同志，杭州还有多少个马桶？好多同志告诉我还有不少，也就是说我还有不少的老百姓居住在没有卫生间的住房里面，解决他们的住房问题应该说是一个非常重要的方面。

第二个特色，我们今后的住房的需求，主要的需求源是现就业的这部分群体，我们现在不能简单地拿套数衡量我们住房的需求，但是农村人口每年转移大概2千万，另外还有很重要的一个因素是城市间的人口迁徙，我们中国人口的迁徙有一个很重要的特点，在原驻地需要住房，在现住地也要住房，这是主要的因素。

第三个，基于前面两个判断下面，我们今后的房地产要高速增长可能不会再出现了，它会处于一个平稳发展的阶段，当然我们增长要下降，在一段时间里面还是不会出现的。

第四个，我们现在在经济增长能力强、人口流入强度大的城市，房价上涨挥之不去，这当然跟我们的需求有关系，同时跟我们住房的催化是有关系的，这是我对当前阶段的基本判断。

我们房地产下一步创新的四个侧重点，第一个是对于二手房市场的发展，它的市场规范很重要。

第二个，我们人均GDP达到了8千美金，是进入了发达国家的水平，将来我们住房供应主要的是供应舒适型的、健康型的住房，我们住房的需求分成四个档次，基本型、舒适型的、享受型的，奢侈型的，所以中国将来要以提供舒适型住房为主。

第三个，我们经济适用绿色美观，节约资源、节约能源为核心的住房建造，住房的使用，将是我们创新的一个重点。

易居研究院丁祖昱：

我有三个观点，第一个，中国各个城市之间的分化最近几年不是越来越小，而是越来越大，进入2016年我们有几个特征比较明显，今年大多数还在出台支持房地产稳定健康发展的相关政策，但是还是有一部分城市，10个不到的城市出台了限制性的政策，这两种政策本来就表明了城市之间的差异，房价上升速度非常快。出台支持性政策的，很多城市相对来说还有很大的压力。还有一个特征就是今年的地王，我们看到今年上半年有一个关键词是地王评出，但是地王的集中度很高，就集中在少数，不到10个城市里面，一线城市当中是北京、上海和深圳，二线城市集中在天津、南京、苏州、杭州、合肥，这几个城市当中，所以你加在一起出地王的城市不多，能出地王也说明这几个城市的房地产比较火爆。

从目前的住宅消化周期来说各个城市的悬殊特别大，最低的像南京，现在6月份的周期只有1个月出头一点，也就是说它无房可卖了，长的像沈阳、大连这些城市，在今年市场有所回暖的情况上，超过24个月，应该讲城市之间的分化目前来看是越来越严重。当然从去年到今年全国性去库存的政策，还是对很多城市库存的减少起到了相应的作用，但是分化情况依然存在。

第二个，企业对这种分化，特别是对房地产未来的发展现在是共识越来越多，产生的后果就是很多城市不去投资了，很多城市不作为他们的战略重点了。目光集中在少数的一线和二线城市当中，这也是今年上半年这些城市每块地出来都是地王的最核心的原因，企业的目光太聚焦了。企业对未来的行业发展共识越来越多了，比如说大家都认为住宅相对稳定，办公等商业物业的风险相对偏大一些，所以大家拿地的重心也放在住宅用地上，去年下半年以来这块的价格相对平稳，没有出现像住宅用地地价攀升的状况。企业之间的差距在减少，其他的能力越来越趋同了，特别是百强企业，20强企业，你说每家企业之间差异还很大，专业的差距很大，今天在这些专业层面上的差距越来越小了，而企业之间最大的差距在于规模，刚刚过了上半年，我们看了一下上半年的销售排放榜，排在第一位的万科是好了，我们说的都是好的企业，第一位是190亿，第10位是500亿，也就是说第一位和第十位之间接近4倍的差异，第50位在130亿之间，所以企业之间目前的差异还是在于规模，从城市分化的角度来说，从企业自身的状况来说，对未来行业的创新发展，对企业的创新发展我有这样一个观点，第一个观点就是金融能力未来来说可能是企业之间竞争最核心的能力。

最后一点，大家对多元化作为一种战略思考了，我们也看到很多企业在多元化方面已经迈在前列了，这些方面可能都会对行业乃至企业的发展有影响。

南京大学不动产研究中心主任高波教授：

中国的房地产业的发展我们说从1978年下半年深圳拍卖土地使用权为开端，1998年我国城市住房制度改革取得突破，经过了产业萌发和成长两个阶段。

我画了这么一张图，1998年应该说是一个很重要的突破点，中间有一些危机点，比如像08、05，这个成长阶段，我后面的线差不多是2020年这样子，也就是说我们的房地产处于成长阶段向成熟阶段过渡的时期。

首先，这个产业的发展除了刚才冯会长讲的，改善了居民住房的消费，房地产成为一种重要的资产和资本，按照18年的数据，我们房地产的总财富达到了140万亿到210万亿元，在住房消费方面，应该说发生了巨大的变化，对中国经济的增长和消费结构的升级发挥了核心功能。我们从2008年2011年这段时间，我们居民消费支出的比重在17%左右，占最终消费支出的12%左右，占指出法GDP比重的6%左右。