 本文首发于微信公众号：价值线。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。 编辑 | 价值线 黄昆 上海又现地王，而且又是央企！昨天下午，浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块被中粮地产(000031,股吧)以24.4亿元的价格拍得，溢价率235.62%，楼板价35743.6元/平方米。 虽然地王频出，但根据国土资源部最近下发的《土地利用总体规划纲要（2006-2020年）调整方案》，全国各省级地区的2020年耕地保有量指标有增有减，京津沪三地的耕地保有量指标被大幅度降低。 按照这一新政，土地稀缺就不存在了，再加上未来几年北京上海人口逆增长，将使得供需格局发生根本性逆转，一线城市的房价可能挺不了2-3年了。 土地不够是假象，是有人刻意制造土地紧张 我们一直说，土地不够根本就是假象，是有人刻意在人为制造土地紧张，按照北京的区划面积计算，住房用地只占大北京的4%，而上海也一样，上海的区域面积仅有6300余平方公里，被要求到2020年的耕地保有量高达2500平方公里。那么，为什么这种国际化大都市要保留这么大的耕地面积？ 之前我就算过账，北京的耕地面积340万亩（原方案要在2020年保有322万亩，几乎就是开玩笑，这两年就不用盖房了。现在政策调整为166万亩，指标调降一半），换算一下大约是2266平方公里（这只是耕地，还有园地、林地、草地等）。 而老百姓(603883,股吧)住房要用多少呢？现在北京2100万人口，平摊着住，不盖高层，人均30平方米计算，大概也就6亿平方米，600平方公里，换句话说北京的耕地只要拿出四分之一来，就基本上能让北京所有人口住下来。 所以，结论就是土地一点都不稀缺，大城市的土地多的是，要说真缺土地的，可能全国也就深圳稍微少点。但是，就是有人捂着不放，刻意让面粉推动面包涨价，从而制造面包紧张，反过来拉动面粉涨价。
因此，土地不是平均分配，而是要根据城市的发展情况进行合理化调配的，现在让国土部搞的，中国房地产已经癌症晚期，一方面北京上海这种城市需求旺盛，土地不放，然后资产价格被人利用，炒到了天上。另一方面，广袤的三四线城市完全是供大于求，土地玩命供应，造成了鬼城现象严重，去库存根本无解。同样一个房地产，上半身处于烈火之中焚烧，下半身处于冰海之中冷冻，这人不死都是奇迹！ 矫枉必须过正，我们很明显在纠正错误，因为根据重庆经验，只要大量供给土地，房价根本涨不起来。作为全国第四大直辖市，现在重庆房价核心地段也就1万元/平方米，明显大幅低于重点城市水平。另外长沙也有这个经验，作为省会城市，长沙土地供给也一直很大，房价不足8000元/平方米，羡煞周边的城市。 而根据上面的计算，按照现在这个新的政策，北京直接拿出来一半的耕地，理论上再住下4000万人都可以（不考虑交通的简单计算），所以土地稀缺已经彻底作古，再加上未来几年北京上海人口逆增长，将让供需格局发生根本性逆转。所以现在我甚至觉得，即使房产税不出，按照这个供给速度，可能房价也挺不了2-3年了。 链接： 重庆的房价为什么涨不上去？
首先，重庆市长黄奇帆上任后，首先做的就是增加土地供给，把农民的土地政府收上来，统一给开发商，这样既保证了农民的利益，也保证了开发商有足够的土地。重庆试点的地票制度，每年为重庆多增14%的供地。土地供应多了，地价上不去，房价自然也就不会涨。 其次，重庆保障房供地占比达到22%，远高于上海的14%。重庆不停地建设公租房，租房成本很低，租房也很稳定，所以失去了炒房的基础。那些温州炒房团，从来都是绕着山城走。 第三，重庆的房产税政策目的很明确，鼓励一人一套房，不要多吃多占，面积不能太大。 综合来看，重庆的做法就这么几招，而且一点都不困难。那么重庆傻吗，放着大把大把的卖地收入不要？数据显示，重庆2015年的土地出让金也超过了1000亿，排在北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都之后，位列十大城市之中。这么看收入并没减少多少，但人民生活水平却高了很多？产业也是蒸蒸日上，人口大幅回流？你说到底是哪里不对？其他城市的管理者是能力问题还是态度问题？ 文章来源：微信公众号价值线 （责任编辑：马郡 HN022） |
